Арендные каникулы
11.08.2020
Увольняемся правильно
18.08.2020

Если аренда стала обременительной из-за пандемии

Что делать арендатору недвижимости, если аренда стала обременительной в ситуации распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19)?

В данной рассматриваем конкретные ситуации и ответы на часто задаваемые вопросы.

1. Что будет, если просто перестать вносить арендные платежи

2. Можно ли рассчитывать на меры господдержки

3. Как согласовать «арендные каникулы», если вы хотите сохранить за собой помещение

4. Как расторгнуть договор с минимальными потерями (в том числе оформить односторонний отказ)

5. Можно ли избежать ответственности за просрочку внесения арендных платежей, ссылаясь на форс-мажор

1. Что будет, если просто перестать вносить арендные платежи

Если договор не прекращен, и вы не вернули помещение в установленном порядке, но не платите, есть следующие риски:

  • арендодатель будет вправе взыскать, помимо платы за весь период, договорную неустойку, или проценты по ст. 395 ГК РФ, а также причиненные убытки. По общему правилу их можно взыскать в части, не покрытой неустойкой (ст. 394 ГК РФ);
  • арендодатель может прекратить доступ в помещение и к размещенному там имуществу (в том числе и после окончания карантинных мероприятий). Несмотря на то что у него не будет правовых оснований применять удержание, придется оспаривать в суде (а значит, на быстрое решение вопроса надеяться на стоит);
  • арендодатель может воспользоваться правом на отказ по договору или закону и выселить вас (п. 2 ст. 310 ГК РФ). Хотя, скорее всего, он «сохранит» договор в надежде на будущие взыскания;
  • если вы хоть как-то продолжали работать (доставка, заказы на вынос), проблемы с доступом или выселение могут окончательно парализовать деятельность;
  • не стоит забывать о субсидиарной ответственности руководителя и учредителей арендатора (п. 3 ст. 3 Закона об ООО, п. 3 ст. 3 Закона об АО). Хотя ее применение займет много времени и не всегда позволит взыскать денежные средства в реальности, однако списывать со счетов такую возможность нельзя.

Возможно, вам удастся возобновить платежи в будущем или погасить задолженность частично. Но от вышеозначенных рисков вас это не избавит. Если есть возможность, лучше попытаться договориться с арендодателем.

Что можно сделать сейчас: предложить согласовать варианты отсрочки или снижения платы. В качестве аргумента в переговорах отметьте, что платежи и штрафные санкции могут быть взысканы в будущем, но для исполнения соответствующего решения на вашем счете может не быть денежных средств.

Обратите внимание: ТПП РФ рекомендовала не оформлять заключения о форс-мажоре по договорам аренды недвижимого имущества, поскольку проблема взаимоотношений между арендодателями коммерческой недвижимости и арендаторами по поводу сроков и размера уплаты в условиях угрозы распространения новой коронавирусной инфекции арендных платежей во многом решена на законодательном уровне и на уровне подзаконных нормативных актов. В связи с этим рекомендует обращаться не в ТПП за получением заключения, а к арендодателю с требованием об изменении условий договора аренды (об уменьшении, отсрочке (рассрочке) уплаты арендной платы) на основании Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ и Постановлений Правительства РФ от 03.04.2020 N N 439 и 434 (п. 1 Письма ТПП РФ от 07.04.2020 N Пр/0349).

2. Можно ли рассчитывать на меры господдержки

2.1. Если вы относитесь к СМСП, организациям, включенным в реестр СОНКО и (или) реестр НКО, в наибольшей степени пострадавших от пандемии

Если вы относитесь к СМСП, для вас предусмотрено следующее.

  1. При аренде федерального имущества, составляющего госказну РФ, по договору, заключенному до 01.04.2020, вы можете получить:

а) отсрочку по арендным платежам с 01.04.2020 по 01.10.2020 (для арендаторов, освобожденных от уплаты арендных платежей, — с 01.07.2020 по 01.10.2020). При этом нужно учесть, в частности, следующее. Задолженность по арендной плате должна быть погашена в период с 01.01.2021 по 01.01.2023 в предложенный вами срок поэтапно, периодичностью не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает 1/2 ежемесячного платежа по договору. Меры ответственности за несоблюдение порядка и сроков внесения арендной платы не применяются (даже если такие меры предусмотрены договором). Установление дополнительных платежей в связи с предоставлением отсрочки не допускается (пп. «а» п. 1 Распоряжения Правительства РФ от 19.03.2020 N 670-р);

б) освобождение от уплаты арендных платежей с 01.04.2020 по 01.07.2020 — если осуществляете деятельность в отрасли (отраслях) экономики, наиболее пострадавших от пандемии. Принадлежность к отрасли определяется по основному или дополнительным видам экономической деятельности, информация о которых есть в ЕГРЮЛ (ЕГРИП) по состоянию на 01.04.2020 (пп. «б» п. 1 Распоряжения Правительства РФ от 19.03.2020 N 670-р).

  1. При аренде иного федерального имущества по договору, заключенному до 01.04.2020, вы можете получить отсрочку по арендным платежам, предусмотренным в 2020 г.,— если осуществляете деятельность в отрасли (отраслях) экономики, наиболее пострадавших от пандемии. Особенности предоставления отсрочки в целом такие же, как при предоставлении отсрочки по договору аренды федерального имущества, составляющего госказну. Отличие в следующем: дополнительно требуется определить основной вид деятельности по коду из ЕГРЮЛ или ЕГРИП по состоянию на 01.04.2020, осуществляемой деятельности в сфере, наиболее пострадавшей от пандемии (пп. «а» п. 2 Распоряжения Правительства РФ от 19.03.2020 N 670-р).

Чтобы получить отсрочку (освобождение от уплаты), обратитесь к арендодателю. Он должен заключить с вами соответствующее допсоглашение в течение семи рабочих дней со дня обращения (пп. «а», «б» п. 1, пп. «а» п. 2 Распоряжения Правительства РФ от 19.03.2020 N 670-р).

Если вы являетесь организацией, включенной в реестр социально ориентированных НКО и (или) в реестр НКО, наиболее пострадавших от пандемии, для вас предусмотрено следующее.

  1. При аренде федерального имущества, составляющего госказну РФ (в том числе земельных участков), по договорам, заключенным до принятия в 2020 г. решения о введении режима повышенной готовности или ЧС на территории субъекта РФ, вы можете получить (п. 2 (1) Распоряжения Правительства РФ от 19.03.2020 N 670-р):

а) отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 г.

Условия ее предоставления, в частности, следующие:

-задолженность по арендной плате подлежит уплате в период с 01.01.2021 по 01.01.2023 в предложенный срок поэтапно, периодичностью не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает 1/2 ежемесячного платежа по договору;

-меры ответственности за несоблюдение порядка и сроков внесения арендной платы не применяются (в том числе в случаях, если они предусмотрены договором);

-устанавливать дополнительные платежи в связи с предоставлением отсрочки не допускается.

Отсрочка предоставляется на весь период действия режима повышенной готовности или ЧС на территории субъекта РФ с учетом освобождения арендатора от уплаты арендной платы;

б) освобождение от уплаты арендных платежей с 01.04.2020 по 01.07.2020. Его предоставляют независимо от того, ведете ли вы деятельность в одной или нескольких отраслях по Перечню пострадавших от пандемии отраслей экономики и содержится ли информация об основном или дополнительных видах экономической деятельности в ЕГРЮЛ по состоянию на 01.04.2020 (п. 2 (1) Распоряжения Правительства РФ от 19.03.2020 N 670-р).

  1. При аренде федерального имущества, закрепленного на праве оперативного управления — за федеральными органами исполнительной власти, на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления— за государственными предприятиями или на праве оперативного управления — за государственными учреждениями, вы можете получить отсрочку арендной платы, предусмотренной в 2020 г., по договорам, заключенным до принятия в 2020 г. решения о введении режима повышенной готовности или ЧС на территории субъекта РФ.

Особенности предоставления отсрочки такие же, как при предоставлении отсрочки для этих арендаторов по договору аренды федерального имущества, составляющего госказну РФ. Ее предоставляют независимо от того, ведете вы деятельность в одной или нескольких отраслях по Перечню пострадавших от пандемии отраслей экономики, а также информации об основном или дополнительных видах деятельности, содержащейся в ЕГРЮЛ по состоянию на 01.04.2020 (п. 2 (2) Распоряжения Правительства РФ от 19.03.2020 N 670-р).

Если вы являетесь арендатором, включенным в реестр социально ориентированных НКО и (или) в реестр НКО, наиболее пострадавших от пандемии, то вас должны уведомить о возможности заключить допсоглашение к договору в соответствии с введенными мерами. Это должны сделать федеральные органы исполнительной власти, а также госпредприятия и госучреждения, находящиеся в их ведении, в течение семи рабочих дней с момента вступления в силу Постановления Правительства РФ от 11.07.2020 N 1032. Если вы относитесь к СОНКО — исполнителям общественно полезных услуг и ранее заключили допсоглашение, арендодатель должен обеспечить приведение его условий в соответствие с условиями п. п. 2 (1), 2 (2) Распоряжения Правительства РФ от 19.03.2020 N 670-р. Сделать это он обязан в течение семи рабочих дней с момента вашего обращения (п. 2 Постановления Правительства РФ от 11.07.2020 N 1032).

Разъяснения, касающиеся применения Распоряжения Правительства РФ от 19.03.2020 N 670-р, а также шаблоны заявлений для СМСП на получение льгот вы можете найти на сайте Росимущества в разделе «Меры поддержки малого и среднего предпринимательства» (Информация Росимущества).

При аренде имущества в собственности субъектов РФ или муниципальной собственности учтите следующее.

Для СМСП, организаций, включенных в реестр СОНКО и (или) реестр НКО, в наибольшей степени пострадавших от пандемии, Правительство РФ рекомендовало органам госвласти субъектов РФ и органам местного самоуправления установить такие же меры поддержки, что и для арендаторов федерального имущества (п. 4 Распоряжения Правительства РФ от 19.03.2020 N 670-р).

Что можно сделать сейчас: независимо от принятия таких мер в вашем регионе рекомендуем уточнить у арендодателя, есть ли возможность отсрочки и (или) снижения платы, если ваша деятельность была приостановлена из-за ограничений, связанных с пандемией.

Если меры приняты, вам необходимо направить арендодателю письмо о необходимости заключить соответствующее допсоглашение.

Кроме того, в ряде случаев вы можете не просить, а требовать уменьшения арендной платы.

Обратите внимание, если ваш договор был зарегистрирован, нужно зарегистрировать и допсоглашение о его изменении.

2.2. Если вы не относитесь к СМСП, организациям, включенным в реестр СОНКО и (или) реестр НКО, в наибольшей степени пострадавших от пандемии

Если вы не относитесь к СМСП, организациям, включенным в реестр СОНКО и (или) реестр НКО, в наибольшей степени пострадавших от пандемии, но осуществляете деятельность в отраслях, наиболее пострадавших в ситуации с пандемией, то при аренде любого федерального недвижимого имущества по договорам аренды, которые заключены до принятия в 2020 г. решения о введении режима повышенной готовности или ЧС на территории субъекта РФ, вы имеете право на отсрочку. Требования к условиям и сроку такой отсрочки установлены Правительством РФ (ч. 1 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ).

Если вы арендуете имущество в собственности субъектов РФ или муниципальной собственности, то органы власти или местного самоуправления в вашем регионе могут предусмотреть свои условия, не ухудшающие положение арендаторов по сравнению с требованиями Правительства РФ (п. 5 Требований, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 439).

Также вы вправе потребовать уменьшить арендную плату, если не могли пользоваться арендованным имуществом из-за режима повышенной готовности или ЧС, введенного в регионе режима.

Обратите внимание, если ваш договор был зарегистрирован, нужно зарегистрировать и допсоглашение о его изменении.

2.3. Если вы арендуете не государственное и не муниципальное имущество

2.3.1. Особенности отсрочки по уплате арендных платежей в период коронавируса

В рамках мер господдержки арендаторов установлена обязанность арендодателя заключить с вами допсоглашение об отсрочке в течение 30 дней с момента вашего обращения, если договор заключен до введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации из-за пандемии коронавирусной инфекции COVID-19 в вашем субъекте РФ (ч. 1 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ).

Нужно учитывать два фактора:

  • данная мера касается не всех арендаторов, а только осуществляющих деятельность в наиболее пострадавших отраслях экономики (п. 1 Требований, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 439);
  • арендодатель может проигнорировать требование и отказать в нем. В этом случае у вас появляется право понудить его через суд, но процесс может затянуться.

С учетом этого широкое использование данного инструмента может быть затруднительным.

Требования к условиям и срокам отсрочки:

  • любая недвижимость (кроме жилых помещений) всех форм собственности, включая частную;
  • период отсрочки — с даты введения в вашем субъекте РФ режима повышенной готовности или ЧС и до 01.10.2020;
  • объем отсрочки — в размере арендной платы за период действия указанного режима и 50% платы за период со дня окончания режима и до 01.10.2020;
  • отсроченные платежи вносятся не раньше 1 января 2021 г. и не позже 1 января 2023 г. не чаще раза в месяц, равными платежами в размере не больше половины от ежемесячной арендной платы по договору;
  • меры ответственности в период отсрочки не применяются, какие-либо дополнительные платежи не должны устанавливаться;
  • не предоставляется отсрочка в части платы, составляющей коммунальные платежи или расходы на содержание (кроме случаев, когда арендодатель освобожден от этих платежей на период режима повышенной готовности или ЧС).

Сторонам договора разрешено устанавливать иные условия отсрочки, если они не ухудшают положения арендатора по сравнению с указанными требованиями (п. 6 Требований).

Обязательства сторон по предоставлению отсрочки считаются измененными с даты введения режима повышенной готовности или ЧС в субъекте РФ независимо от даты, когда было заключено допсоглашение либо вступило в силу решение суда о понуждении арендодателя к его заключению (Обзор по отдельным вопросам судебной практики N 2 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020)).

Верховный Суд РФ указал: если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки согласно договору, а арендодатель знал (не мог не знать) о том, что тот осуществляет деятельность в наиболее пострадавших отраслях экономики, то арендодатель информирует арендатора о праве на отсрочку в соответствии с Федеральным законом от 01.04.2020 N 98-ФЗ (п. 3 ст. 307 ГК РФ). Считается, что арендодатель, не проинформировавший об этом, предоставил отсрочку на условиях, установленных п. 3 Требований. Аналогичные последствия применяются также, если арендодатель необоснованно уклонился от заключения допсоглашения или своим поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена, либо не возражал против внесения арендной платы на условиях, предусмотренных п. 3 Требований (ст. 10, п. 3 ст. 432 ГК РФ).

Арендаторы вправе потребовать уменьшить арендную плату, если не могли пользоваться арендованным имуществом из-за режима повышенной готовности или ЧС, введенного в регионе.

2.4. Особенности уменьшения арендной платы в период коронавируса

Вы вправе требовать уменьшить арендную плату в 2020 г., если не могли пользоваться имуществом из-за введения на территории субъекта РФ режима повышенной готовности или ЧС (ч. 3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ). При этом не требуется, чтобы вы работали в наиболее пострадавших от пандемии отраслях или относились к СМСП.

В случае отказа арендодателя вы можете через суд попытаться понудить его заключить такое соглашение или установить размер снижения, если не договорились в этой части. Если вы выиграете, арендная плата будет снижена с момента, когда стало невозможно использовать имущество. Если арендодатель подаст иск о взыскании арендной платы, в качестве возражений на иск вы сможете указать, что он необоснованно уклонялся от заключения допсоглашения об уменьшении арендной платы (вопрос 5 Обзора N 2, утвержденного Президиумом ВС РФ 30.04.2020).

Если предусмотрены меры поддержки арендодателей, снижающих плату для арендаторов, у вас больше шансов оперативно заключить нужное соглашение.

Какие меры поддержки (льготы) со стороны государства предусмотрены для арендодателей в связи с распространением коронавирусной инфекции

Арендодатели, которые в соответствии с Требованиями, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 439, предоставили арендаторам отсрочку по арендной плате за недвижимые торговые объекты, при определенных условиях могут получить отсрочку по некоторым налогам (авансовым платежам). Получить рассрочку по данному основанию они не могут (п. 1, пп. «в» п. 12 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 02.04.2020 N 409).

Кроме того, Правительство РФ рекомендовало региональным властям оказать арендодателям — собственникам недвижимости, предоставившим отсрочку арендной платы по договорам, указанным в п. 1 названных Требований, меры поддержки в части уплаты налога на имущество, земельного налога, арендной платы за землю, на которой находится объект недвижимости. Такую поддержку рекомендовано оказывать на период действия отсрочки арендных платежей (п. 2 Постановления Правительства РФ от 03.04.2020 N 439

Арендатор-СМСП может рассчитывать на уменьшение арендной платы на срок до одного года при аренде зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, если (ч. 4 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ):

  • осуществляет деятельность в наиболее пострадавших от распространения коронавируса отраслях;
  • использует эти объекты для ведения деятельности в указанных отраслях;
  • заключил договор аренды до того, как орган госвласти субъекта РФ принял решение о введении режима повышенной готовности или ЧС в субъекте (в соответствии со ст. 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ в ред. Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ).

Если вы в течение 14 рабочих дней с момента обращения к арендодателю не достигли с ним соглашения об уменьшении арендной платы (ином изменении условий договора), то вы вправе не позднее 1 октября 2020 г. отказаться от договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке ст. 450.1 ГК РФ. В этом случае с вас не взимаются (ч. 4 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ):

  • убытки в виде упущенной выгоды, убытки при прекращении договора, предусмотренные ст. 393.1 ГК РФ, связанные исключительно с досрочным расторжением договора аренды;
  • иные суммы, если договором аренды в соответствии с п. 3 ст. 310 ГК РФ ваше право на односторонний отказ от договора было обусловлено необходимостью выплатить арендодателю определенную сумму.

Минусом является то, что обеспечительный платеж (если он был предусмотрен договором аренды и уплачен арендодателю) вам не вернут (ч. 4 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ).

Иные убытки (денежные суммы) возмещаются (уплачиваются) в соответствии с гражданским законодательством (ч. 4 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ).

2.5. Особенности увеличения срока действия договора аренды в период коронавируса

Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, до 1 марта 2021 г. может потребовать от арендодателя заключить допсоглашение к договору аренды такого участка (независимо от оснований заключения договора, наличия задолженности по арендной плате). В нем может быть предусмотрено увеличение срока действия договора при следующих условиях (ч. 6 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ):

 

  • договор аренды земельного участка заключен до того, как в 2020 г. орган госвласти субъекта РФ принял решение о введении режима повышенной готовности или ЧС в субъекте (в соответствии со ст. 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ в ред. Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ);

 

  • на дату обращения арендатора с требованием заключить такое допсоглашение срок действия договора не истек либо арендодатель не заявил в суд требование о его расторжении;

 

  • на дату обращения арендатора с этим требованием у уполномоченного органа нет информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства при использовании земельного участка.

 

Арендатор имеет право определить срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. При этом он не может превышать срок действия договора, согласованный сторонами до его увеличения, или три года, если срок составляет более трех лет. Положения п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ не применяются (ч. 7 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ).

 

Арендодатель обязан заключить такое допсоглашение в течение пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении. Торги при этом не проводятся (ч. 8 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ).

 

По договорам аренды государственного или муниципального недвижимого имущества, за исключением земельных участков, указанных выше, арендодатель — владелец этого имущества не вправе отказать арендатору заключить в 2020 г. допсоглашение к договору аренды (независимо от срока истечения договора аренды недвижимого имущества) о продлении аренды на срок до одного года. Оно заключается на тех же условиях или иных согласованных сторонами условиях, которые не ухудшают положение арендатора, если договор был заключен по результатам торгов до того, как в 2020 г. орган госвласти субъекта РФ принял решение о введении режима повышенной готовности или ЧС в субъекте (в соответствии со ст. 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ в ред. Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ), и арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности до принятия этого решения. Чтобы заключить такое допсоглашение, не нужно проводить торги и оценку рыночной стоимости объекта аренды (ч. 5 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ).

 

  1. Как согласовать «арендные каникулы», если вы хотите сохранить за собой помещение

«Арендные каникулы» (отсрочка платежа, уменьшение арендной платы, освобождение от нее) могут быть согласованы сторонами добровольно или по требованию арендатора в случаях, когда это предусмотрено договором или в рамках специальных мер поддержки.

 

Добровольное соглашение лучше, поскольку позволяет максимально учесть баланс интересов обеих сторон в ситуации, когда всем не просто.

 

Дополнительный аргумент для арендодателя — если в вашем регионе приняты экономические меры поддержки для собственников, снижающих ставки для пострадавших от пандемии арендаторов (освобождение от налогов на имущество, платы за землю и др.). Например, подобные меры предусмотрены в Москве (см. п. 5 Постановления Правительства Москвы от 24.03.2020 N 212-ПП).

 

Подойдут ли имеющиеся в договоре условия о «каникулах»: скорее всего, нет. Обычно их предусматривают для конкретных случаев (на период ремонта, достройки), к которым случай с пандемией не относится. Либо пишут обтекаемо (что возможна отсрочка на период, когда арендатор не мог пользоваться не по своей вине). И все равно придется согласовывать конкретные условия отсрочки.

 

3.1. Какие варианты условий можно согласовать в допсоглашении

 

Как составить соглашение об отсрочке платежа в период коронавируса.

 

Вы можете договориться, что вы не вносите плату за определенный период, а затем эта плата распределяется на оставшийся период аренды. Например, арендатор вносит платежи за 2020 г., или определенные месяцы 2020 г. равными частями в течение других оставшихся месяцев или в течение следующего года.

 

Такое допсоглашение можно составить в общем порядке.

 

Как составить соглашение об уменьшении размера арендной платы в период коронавируса.

 

Вы можете договориться и установить пониженный размер арендной платы на период, когда вы не могли пользоваться имуществом из-за ограничительных мер, введенных в связи с пандемией.

 

Такое допсоглашение можно составить в общем порядке.

 

Если вы арендатор-СМСП, то для вас установлены дополнительные основания для уменьшения арендной платы, а также особенности заключения допсоглашения.

 

Обратите внимание, что независимо от даты заключения дополнительного соглашения арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда стало невозможно использовать имущество по изначально согласованному назначению (вопрос 5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики N 2 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020)).

 

Особенности освобождения от арендной платы в период коронавируса.

 

Обычно считается рискованным писать, что арендодатель полностью освобождает вас от внесения арендной платы за указанный период. Это может быть расценено как дарение, которое запрещено между коммерческими организациями (пп. 4 п. 1 ст. 575 ГК РФ). Условие будет недействительно. Также могут быть налоговые последствия: арендодателю доначислят НДС с безвозмездной реализации, а арендатору — налог на прибыль (пп. 1 п. 1 ст. 146, п. 8 ст. 250, п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 248 НК РФ).

 

Обратите внимание, если ваш договор был зарегистрирован, нужно зарегистрировать также допсоглашение о его изменении.

 

Если вы во исполнение ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ, Распоряжения Правительства РФ от 19.03.2020 N 670-р заключите допсоглашения об отсрочке и (или) уменьшении арендной платы, то эти действия не нарушат антимонопольное законодательство и не потребуют согласования с ФАС России (Информация ФАС России).

 

  1. Как расторгнуть договор с минимальными потерями (в том числе оформить односторонний отказ)

Расторжение может быть подходящим вариантом в первую очередь для краткосрочной аренды под определенные цели. Например, арендовали помещение под мероприятие, которое отменено властями из-за пандемии коронавируса COVID-19. Долгосрочная аренда тоже может потерять актуальность, например, если компания переходит на онлайн-работу и закрывает большую часть офисов.

 

Считается ли эпидемия коронавирусной инфекции форс-мажором для одностороннего отказа от договора аренды

 

Сторонам договора аренды рекомендуем принимать во внимание разъяснения Верховного Суда РФ по вопросу о признании распространения новой коронавирусной инфекции обстоятельством непреодолимой силы.

 

Рассмотрим оптимальные способы.

 

4.1. Односторонний отказ от договора

 

Способ удобен, если у вас есть право по договору или закону отказаться без чрезмерно высоких выплат (кроме арендной платы). Договор будет считаться расторгнутым либо с момента получения уведомления, либо с другого момента по договору или закону, иным правовым актам (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ). Например, по истечении срока предупреждения об отказе.

 

В наилучшем положении арендаторы, у которых договор заключен или возобновлен на неопределенный срок. Они могут отказаться в любой момент и без договорного условия. В обычной жизни это не очень выгодно — придется платить за три месяца аренды. По общему правилу таков срок для предупреждения об отказе для бессрочных договоров (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Однако в текущей ситуации это может быть оптимальным и самым дешевым решением в сравнении с другими вариантами.

 

Обратите внимание: арендатор-СМСП при некоторых условиях может не позднее 1 октября 2020 г. отказаться от договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке ст. 450.1 ГК РФ.

 

Что можно сделать сейчас: если есть основания для отказа, направьте уведомление арендодателю.

 

4.2. Расторжение по соглашению сторон

 

Это наилучший вариант, если есть возможность договориться. Причем это может быть выгодно обеим сторонам, не только арендатору.

 

Составить соглашение (дополнительное соглашение к договору) о расторжении договора аренды в связи с распространением коронавируса можно в общем порядке.

 

Образец соглашения о расторжении договора (приложение к договору аренды нежилого помещения (с условиями о регистрации и обеспечительном платеже))

 

Какие аргументы могут помочь убедить арендодателя:

 

  • некоторая денежная компенсация. Например, предложите предусмотреть, что арендодатель оставляет у себя аванс или обеспечительный платеж (весь или часть) и таким образом возмещает потери без взимания с вас неустойки, если уже есть просрочка, или убытков (п. 4 ст. 421 ГК РФ);

 

  • экономия средств на судебные издержки по взысканию долга или расторжению и выселению через суд;

 

  • возможность быстрее снять обременение с имущества при зарегистрированной аренде (для продажи, например). При расторжении через суд на это уйдет от нескольких месяцев до нескольких лет.

 

Что можно сделать сейчас: подготовить проект соглашения и направить арендодателю с сопроводительным письмом. Даже если он откажет, эти документы пригодятся при подаче иска в суд как подтверждение, что вы выполнили требования об обязательном досудебном порядке урегулирования спора (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

 

Основное — кроме условий о взаиморасчетах прописать порядок и сроки освобождения помещения. Для организации вывоза имущества может потребоваться больше времени в условиях ограничительных мер в связи с пандемией.

 

Нужно ли регистрировать соглашение о расторжении

 

Обязательных требований нет. Регистрация не влияет на ваши отношения по договору и факт его расторжения. Она нужна в большей степени арендодателю, чтобы погасить запись об обременении. Вы не обязаны подавать сведения в Росреестр (если только в договоре или допсоглашении нет такого условия).

 

4.3. Расторжение через суд в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ)

 

Это очень сложный способ и обычно является крайней мерой, поскольку нужно доказать одновременное наличие сразу нескольких условий. И достаточно долгий.

 

Но, если у вас долгосрочный договор, компания планирует в перспективе продолжить работу и другие варианты решения (изменение платы, расторжение по другим основаниям) не подошли, стоит подготовиться. Есть реальный шанс доказать существенное изменение обстоятельств. Стороны действительно не могли разумно предвидеть такое развитие событий или как-то на это повлиять.

 

Что можно сделать сейчас: вне зависимости от того, заявил ли арендодатель, что ни на какие уступки не пойдет, направить ему предложение о расторжении договора и сформулировать вашу позицию со ссылкой на ст. 451 ГК РФ. В дальнейшем это позволит подтвердить, что вы выполнили требование об обязательном досудебном порядке урегулирования спора до подачи иска в суд (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

 

  1. Можно ли избежать ответственности за просрочку внесения арендных платежей, ссылаясь на форс-мажор

ТПП РФ рекомендовала не оформлять заключения о форс-мажоре по договорам аренды недвижимого имущества в условиях угрозы распространения новой коронавирусной инфекции (п. 1 Письма ТПП РФ от 07.04.2020 N Пр/0349).

 

Что можно сделать сейчас: обратиться к арендодателю с требованием изменить условия договора аренды (уменьшить арендную плату, предоставить отсрочку (рассрочку) ее уплаты) на основании Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ и Постановлений Правительства РФ от 03.04.2020 N N 439 и 434 (п. 1 Письма ТПП РФ от 07.04.2020 N Пр/0349).

 

Чего не стоит делать: ссылаться на проблемы с оплатой из-за резкого изменения курса рубля к иностранной валюте (если ваша ставка привязана к доллару или евро), на финансовый кризис, отсутствие спроса и клиентов.

Источник: www.consultant.ru

 

Комментарии закрыты.

error: Содержимое сайта защищено! Копирование запрещено!